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Häufig gestellte Fragen
Hier finden Sie die passenden Antworten zu den wichtigsten Fragen rund um unseren Service
WARUM IST EINE IMMOBILIENBEWERTUNG WICHTIG?
Eine Immobilienbewertung kann für zahlreiche Gründe verwendet werden. Beispielsweise wünschen sich potentielle Käufer eine realistische Grundlage für eine bevorstehende Preisverhandlung. Auf der anderen Seite dient eine Immobilienbewertung dem Verkäufer zur richtigen Festlegung des Angebotspreises. Es existieren außerdem Sonderfälle wie Erbschaft und Modernisierungsarbeiten, für diese eine Immobilienbewertung nützliche Informationen bezüglich des aktuellen Marktwertes liefert.
WELCHE BEWERTUNGSVERFAHREN GIBT ES?
Je nach Art der Immobilie (z.B. Wohnungsbewertung, Hausbewertung oder Grundstücksbewertung) eignen sich verschieden Bewertungsverfahren. Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie erfolgt beispielsweise über das Sachwert-, Vergleichswert-, und Ertragswertverfahren.
1. HAUSBEWERTUNG / WOHNUNGSBEWERTUNG / GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG
HAUSBEWERTUNG: WANN MACHT EINE BEWERTUNG IHRER IMMOBILIE SINN?
Tatsächlich ist der Verkauf einer Immobilie nicht immer die primäre Absicht einer Immobilienbewertung. Fälle wie zum Beispiel Schenkungs- oder Erbschaftsangelegenheiten sind ebenfalls interessant, da hierfür der aktuelle Markt- bzw. Verkehrswert benötigt wird, welcher die Höhe der zu zahlenden Steuern (z.B. Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer) bestimmt.
HAUSBEWERTUNG: WELCHE FAKTOREN BEEINFLUSSEN DEN WERT EINER IMMOBILIE?
Der Wert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, welche den Wert erhöhen oder senken können. Nachfolgend finden Sie einen kurzen Überblick:
| FAKTOR | EINFLUSS AUF DEN IMMOBILIENWERT |
|---|---|
| LAGE | Hier wird unterschieden: Makrolage: Region bzw. Stadtteil Mikrolage: direkte Umgebung bzw. Nachbarschaft Die Lage ist das wichtigste Kriterium einer Immobilie und hat somit den größten Einfluss auf die Preisgestaltung. Ausschlaggebend sind u.a. Faktoren wie Infrastruktur, öffentliche Einrichtungen (Kindertagesstätten, Schulen), Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Anbindung. Unter einer sehr guten Infrastruktur versteht man beispielsweise die Erreichbarkeit der nächsten U-Bahn-Station in wenigen Gehminuten. Im Gegensatz dazu kann eine hohe Luftverschmutzung und Lärmbelästigung von einer sehr befahrenen Straße nahe der Immobilie zu einer Wertminderung führen. |
| AUSSTATTUNG | Die Ausstattung einer Immobilie umfasst u.a. folgende Faktoren:
|
| ZUSTAND | Unter dem Zustand einer Immobilie versteht man Aspekte wie der Modernisierungsgrad und Energiestandard. Negativen Einfluss auf den Wert der Immobilie können Instandhaltungsrückstau oder Baumängel sein. |
WOHNUNGSBEWERTUNG: WIE ERFAHRE ICH WIEVIEL MEINE WOHNUNG WERT IST?
Die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises ist die Basis um eine freie oder vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen. Eine präzise Immobilienbewertung ist dafür Voraussetzung.
WOHNUNGSBEWERTUNG: WORAUF BASIERT DIE BEWERTUNG?
Im ersten Schritt bieten die lokalen Quadratmeterpreise eine erste Indikation zum Wert der Wohnung. Hierfür sind folgende Faktoren relevant:
| MAKROLAGE | MIKROLAGE |
|---|---|
| Darstellung des räumlichen Umfelds (Stadtteil bis zur Region) Qualität der Infrastruktur:
|
Betrachtung der unmittelbaren Umgebung der Wohnung Betrachtung der Nachbarschaft:
|
Für die Ermittlung des Mark-, bzw. Verkehrswertes multipliziert man den durchschnittlichen Quadradmeterpreis mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche. Dies ergibt eine erste Indikation bezüglich des Faktors „Lage“. Allerdings müssen für eine realistische Bewertung weitere Merkmale (z.B. Ausstattung, Zustand) berücksichtigt werden. Diese können den Immobilienwert maßgeblich verändern.
WOHNUNGSBEWERTUNG: WELCHE FAKTOREN BEEINFLUSSEN DEN WERT EINER WOHNUNG POSITIV?
Nachfolgende Faktoren beeinflussen den Wert einer Wohnung positiv bzw. negativ:
Baujahr des Hauses
Das Baujahr spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung. Beispielsweise erfahren Wohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren aufgrund von schlechten Bausubstanzen häufig Preisabschläge während Neubauwohnungen und Wohnungen in renovierten oder denkmalgeschützten Altbauten üblicherweise überdurchschnittliche Quadratmeterpreise verbuchen.
Größe und Anzahl der Zimmer
Je mehr Zimmer eine Wohnung hat, desto höher steigt der Wert einer Wohnung. Als Zimmer zählen generell Räume, die mindestens 10 Quadratmeter groß sind. Als Zimmer zählen aber nicht Küchen und Bäder. Sollte ein Zimmer kleiner sein, wird es als halbes Zimmer bezeichnet.
Weitere positive Faktoren wie Balkone, Loggien oder Terrassen
Balkone, Loggien oder Terrassen haben äußerst positiven Einfluss auf den Verkaufspreis. In Ausnahmefällen können diese Flächen bei einer Wohnflächenberechnung bis zu 50% gewertet werden. Dies bedarf allerdings einer umfänglichen Begründung.
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum sind Teile des Gebäudes (z.B. Türen, Wände, Versorgungs- und Heizungsleitungen, Treppenhaus, Aufzüge und Dächer), welche für den Bestand und Sicherung notwendig sind. Wohnungseigentümer besitzen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Rechte am Gemeinschaftseigentum. Ein gepflegtes Gemeinschaftseigentum wie z.B. attraktive Außenanlagen, kann zur Steigerung des Marktwertes einer Wohnung führen. Details und weitere Informationen zum Gemeinschaftseigentum findet jeder Eigentümer in seiner Teilungserklärung der Wohnung.
Ausstattung der Wohnung
Die Ausstattung der Wohnung, also des Sondereigentums, beeinflusst ebenfalls den Immobilienwert. Wie ist der Zustand der Küche und des Bades? Weitere Berücksichtigung finden ebenfalls die Qualität der Wände, Böden sowie die Fenster der Wohnung. Unter werterhöhenden Ausstattungsmerkmalen versteht man z.B. einen Kamin, Fußbodenheizung oder Echtholzböden. Negative Auswirkung auf den Immobilienwert haben Mängel oder Instandhaltungsrückstau.
WOHNUNGSBEWERTUNG: WELCHE WOHNUNG IST WERTVOLLER? EINE FREIE ODER EINE VERMIETETE WOHNUNG?
Vorteil einer freien Wohnung ist, dass neben Kapitalanlegern auch Selbstnutzer bei einem möglichen Verkauf in Frage kommen. Der neue Eigentümer entscheidet selbstständig über einen neuen Mieter und ist bei der Festlegung der Miete durch den Voreigentümer nicht eingeschränkt. Bei einer vermieteten Wohnung sind Mietpreiserhöhungen durch gesetzliche Einschränkungen (z.B. Mietpreisbremse) schwieriger umzusetzen.
Dies wiederum führt dazu, dass eine freie Wohnung gegenüber einer vermieteten Wohnung einen höheren Verkaufspreis erzielt, teilweise kann dies bis zu 30 Prozent und mehr betragen. Somit wird der Verkaufspreis aus der aktuellen Kaltmiete sowie einem eventuellem Erhöhungspotential kalkuliert.
Im Gegensatz dazu existieren ebenfalls Wohnungen an Standorten, die weniger attraktiv erscheinen und eine vermietete Wohnung zu einer Erhöhung des Verkaufspreises führt, da die Wohnungen schwerer zu vermieten sind.
WOHNUNGSBEWERTUNG: WIE WIRD EINE WOHNUNG BEWERTET?
Der Verkehrswert einer Wohnung wird am besten durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren vergleicht ähnliche Verkaufsangebote hinsichtlich Lage, Größe und Ausstattung. Weitere Angebotspreise können ebenfalls durch Immobilienportale und Zeitungsinserate erschlossen werden. Vorteilhaft sind mehrere Vergleichsangebote, da dies zu einer zuverlässigeren Bewertung führt.
GRUNDSTÜCKSSBEWERTUNG: WELCHE FAKTOREN BESTIMMEN DEN GRUNDSTÜCKSWERT?
Der Wert eines (unbebauten) Grundstückes ist von vielen Faktoren abhängig. Dazu zähle nu.a. Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit. Im nachfolgenden Teil erfahren Sie welche Methoden zur Grundstücksbewertung eingesetzt werden und welchen Einfluss diese auf den Grundstückswert haben.
GRUNDSTÜCKSSBEWERTUNG: WELCHE VERFAHREN EIGNEN SICH ZUR GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich am besten für die Ermittlung des Wertes von Grund und Boden. Für die Ermittlung werden Werte von aktuell verkauften Grundstücken in der unmittelbaren Umgebung betrachtet. Häufig fehlen allerdings diese Vergleichswerte in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München, da dort unbebaute Grundstücke kaum vorhanden sind. In diesem Fall wird die Grundstückbewertung mittels der Bodenrichtwerte durchgeführt.
Die Bodenrichtwerte umfassen gemäß § 196 Baugesetzbuch den durchschnittlichen Quadratmeterpreis von unbebautem Grund und Boden. Die Festlegung der Werte erfolgt durch die Zusammenfassung von Bodenrichtwertzonen. Hierbei handelt es sich um Grundstücke mit ähnlichem Entwicklungsstand. Diese wiederum basiert auf der Veröffentlichung offizieller Kaufpreissammlungen von örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. Die Kaufpreissammlungen beinhalten ebenfalls Bodenrichtwertkarten und -tabellen, welche alle 2 Jahre aktualisiert werden und von jedem Bürger einsehbar sind.
GRUNDSTÜCKSSBEWERTUNG: WELCHE FAKTOREN BEEINFLUSSEN DEN GRUNDSTÜCKSWERT?
Folgende Faktoren spielen bei der Grundstücksbewertung eine Rolle:
- Lage des Grundstücks
- Größe und Zuschnitt des Grundstücks
- Bebaubarkeit der Grundstücksfläche
- Erschließung
- Beschaffenheit von Grund und Boden
Nachfolgend eine Beschreibung der einzelnen Faktoren:
Lage des Grundstücks
Bei der Lage unterscheidet man zwischen zwei Arten:
Makrolage
Die Makrolage stellt die infrastrukturelle Anbindung und die Wirtschaftskraft der Region dar, welche sich im Grundstückswert widerspiegelt.
Mikrolage
Die Mikrolage umfasst den konkreten Standort des Grundstücks. Des Weiteren werden Faktoren wie der Charakter der Nachbarschaft, die Versorgung, die Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Einrichtungen und Verkehrsmittel sowie Umwelteinflüsse (z.B. Luftverschmutzung) betrachtet.
Größe und Zuschnitt des Grundstücks
Bei der Bewertung spielen die Größe und der Zuschnitt des Grundstücks eine bedeutende Rolle. Beispielsweise ist ein Eckgrundstück in einer dicht bebauten städtischen Umgebung und ein Grundstück am Hang mit unverbaubarem Blick, wertvoller als ein eng umbautes Grundstück.
Bebaubarkeit der Grundstücksfläche
Die Art, wie sich ein Grundstück nutzen lässt, ist entscheidend in der Grundstücksbewertung. In Deutschland wird zwischen 3 Entwicklungsstufen unterschieden:
- Bauerwartungsland: Grundstücke bei denen in Zukunft mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist und somit zukünftig als Bauland bezeichnet wird.
- Rohbauland: Eine Erschließung des Grundstücks liegt noch nicht vor. Eine bauliche Nutzung ist von der Gemeinde zukünftig vorgesehen.
- Baureifes Land oder Bauland: Die wertvollste Grundstücksart ist das Bauland. Befindet sich das Grundstück in einem bereits bebauten Gebiet, lässt sich automatisch darauf schließen, dass es sich um Bauland handelt. Dazu weist der Bebauungsplan juristisch den Status Bauland aus. Der Bebauungsplan regelt auf welche Art und Weise ein Grundstück bebaut werden darf. Die Vorgaben umfassen u.a. die Baugrenzen, Baulinien, Fassadenfarbe und Form des Dachs. Dazu gibt er ebenfalls die zulässige Grundfläche, Geschossfläche und Vollgeschosse vor. Erhältlich ist der Bebauungsplan beim zuständigen Bauamt.
Erschließung
Bei einem Neubau können Erschließungskosten auf den Eigentümer zukommen, wenn das Grundstück noch nicht an die Strom-/Gasversorgung, das Telefon- und Kabelfernsehen und Frisch- und Abwassernetz angeschlossen ist.
Die Erschließungsgebühren enthalten ebenfalls Kosten für den Ausbau der Infrastruktur (z.B. Straßen, Straßenlaternen, Fußwege, Kinderspielplätze und allgemeine Grünflächen). Die Höhe der Kosten kann je nach Arbeitsstunden sowie benötigtem Material variieren. Zusätzlich setzt jede Gemeinde einen Gebührenteil selbstständig fest. Der Grundstückwert sinkt also je weniger es erschlossen ist.
Beschaffenheit von Grund und Boden
Die Nutzung eines Grundstücks ist ebenfalls abhängig von der Beschaffenheit des Grund und Bodens. Grundsätzlich ist es wichtig zu klären, ob sich der Boden dafür eignet ein Haus darauf zu bauen. Falls es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt, ist vorab zu klären ob es fruchtbar ist, um es dementsprechend zu nutzen. Negative Einflüsse auf den Grundstückswert können chemische oder giftige Verunreinigungen sein, die durch eine vorherige gewerbliche Nutzung verursacht wurden.
2. FRAGEN RUND UM DAS THEMA „VERKEHRSWERT ERMITTELN
WIE BERECHNET SICH DER WERT EINER IMMOBILIE?
Für die Festlegung eines angemessenen Verkaufspreises der Immobilie sollte der Eigentümer den aktuellen Verkehrswert kennen. Nachfolgend finden Sie weitere Informationen zum Verkehrswert und die Ermittlung des Verkehrswertes.
WAS IST DER VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE?
Der derzeit am Markt erzielbare Preis einer Immobilie wird als Verkehrswert bzw. Marktwert bezeichnet. Geregelt wird das im § 194 Baugesetzbuch.
WANN IST DIE ERMITTLUNG EINES VERKEHRSWERTES SINNVOLL?
Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist in nachfolgenden Fällen sinnvoll:
- Verkauf oder Kauf einer Immobilie
- Verkauf oder Kauf eines Grundstücks
- Scheidungsangelegenheiten, sollte eine Immobilie betroffen sein
- Erb- sowie Schenkungsangelegenheiten
- Durch Banken oder Versicherungen beauftrage Wertermittlungen
WIE LÄSST SICH DER VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE BESTIMMEN?
In Deutschland existieren drei gängige Verfahren um den Verkehrswert zu ermitteln:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Scheidungsangelegenheiten, sollte eine Immobilie betroffen sein
- Sachwertverfahren
Die Art der Immobilie entscheidet welches Verfahren sich am besten für die Ermittlung des Verkehrswertes eignet.
WAS IST DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN?
Wieviel die zu bewertende Immobilie wert ist, wird beim Vergleichswertverfahren über die kürzlich erzielten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft festgelegt. Die zuverlässige Ermittlung des Verkehrswertes basiert somit auf der Menge der zu Verfügung stehenden Vergleichspreise. Der örtliche Gutachterausschuss ist hierbei für die Dokumentation der in der Vergangenheit erzielten Kaufpreise zuständig.
Das Vergleichswertverfahren ist besonders für die Ermittlung des Verkehrswertes von Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen, Reihenhäusern in einheitlichen Baugebieten und unbebauten Grundstücken geeignet. Im Gegensatz dazu eignet sich das Verfahren weniger für bebaute Grundstücke, da deutliche Unterschiede bezüglich der wertbestimmenden Merkmale (u.a. Bauweise, Gebäudegröße, Baujahr, Ausstattungsgrad) vorhanden sind.
WAS IST DAS SACHWERTVERFAHREN?
Für die Ermittlung des Verkehrswertes wird beim Sachwertverfahren der Wert der Immobilie und des dazugehörigen Grundstücks separat betrachtet. Der aktuelle Marktwert setzt sich somit aus den Baukosten der Immobilie abzüglich der Werte für Abnutzungserscheinungen zusammen. Das Berechnungsmodell unterstellt der Immobilie dass es sich um Herstellungskosten eines Neubaus handelt. Im nächsten Schritt wird der Wert des Grundstücks über die Bodenrichtwertkarte berechnet. Die Summe der Immobilie und des Grundstücks ergeben dann den Sachwert einer Immobilie. Geeignet ist das Verfahren besonders für selbstgenutzte Immobilien (z.B. eine Eigentumswohnung).
WAS IST DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN?
Das Ertragswertverfahren bietet sich besonders bei vermieteten Immobilien sowie Gewerbeimmobilien an, da es in diesem Fall hauptsächlich als Kapitalanlage betrachtet wird. Die Berechnung erfolgt ähnlich wie beim Sachwertverfahren. Im ersten Schritt werden der Ertragswert der Immobilie und der Wert des Grundstücks getrennt erfasst. Eine wichtige Rolle spielen hierbei die Höhe der Mieteinnahmen, Liegenschaftszins, Vervielfältiger und die Bewirtschaftungskosten. Der Viervielfältiger errechnet sich durch die Restnutzungsdauer und den Zinsfaktor, während der Liegenschaftszins angibt wie das Grundstück marktüblich verzinst wird.
WELCHE FAKTOREN BEEINFLUSSEN DEN VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE?
Nachfolgende Faktoren haben wesentliche Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie:
- Lage
- Baujahr des Gebäudes
- Zustand des Gebäudes
- Wohn- und Nutzfläche der Immobilie
- Ausstattungsmerkmale (z.B. Zimmeranzahl, Balkon, Kellerabteil, Parkplatz)
- Qualität und Zustand der Ausstattung
WELCHE UNTERLAGEN BENÖTIGEN SIE BEI DER VERKEHRSWERTERMITTLUNG?
Benötigte Dokumente für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses:
- Flurkarte und Lageplan
- Grundbuchauszug
- Baubeschreibung
- Grundriss der Immobilie
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweis über mögliche Modernisierungsmaßnahmen
Benötigte Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Wohnung:
- Flurkarte und Lageplan
- die Teilungserklärung
- die Wohngeldabrechnung
- den Wirtschaftsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- gegebenenfalls aktuelle Wohnungsmietverträge
- Dokumentation der Instandhaltungsrücklage
3. ZUSAMMENFASSUNG
Es bieten sich, je nach Immobilienart, verschiedene Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswertes an:
Vergleichswertverfahren
Wird bei vergleichbaren Immobilien wie Wohnungen in Wohnanlagen, einheitlichen Reihenhäusern oder bei unbebauten Grundstücken angewandt.
Sachwertverfahren
Eignet sich sehr gut, wenn keine vergleichbaren Immobilien zur Verfügung stehen beziehungsweise die Immobilie sich von anderen Immobilien deutlich unterscheidet. Durch das Heranziehen von einstigen Kosten wird der Verkehrswert ermittelt.
Ertragswertverfahren
Wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewandt
