1. FRAGEN RUND UM DAS THEMA WOHNFLÄCHENBERECHNUNG
   1. Wer ist für solche Berechnungen zuständig?
   2. Wie gehe ich bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung vor?
   3. Ist die Wohnflächenberechnung auch für Versicherungen wichtig?
   4. Wie lässt sich die Wohnfläche berechnen?
   5. Wie funktioniert die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFiV)?
   6. Die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277
   7. Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung

1. WER IST FÜR SOLCHE BERECHNUNGEN ZUSTÄNDIG?

Die Berechnung der Wohnfläche wird üblicherweise von einem Gutachter durchgeführt, da er mit den Berechnungsgrundlagen vertraut ist. Der Preis einer Wohnflächenberechnung liegt im Schnitt zwischen 200,00 und 450,00 Euro, kann aber je nach Aufwand auch höher ausfallen.

2. WIE GEHE ICH BEI EINER FEHLERHAFTEN WOHNFLÄCHENBERECHNUNG VOR?

Sollte sich die Wohnfläche um mindestens zehn Prozent von der zum Beispiel im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche unterscheiden, hat der Mieter das Recht die Miete zu kürzen bzw. das Geld zurückzuverlangen.

Ist die tatsächliche Wohnfläche 12 Prozent kleiner als, die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, so kann die Miete um 12 Prozent gemindert werden. Das bezieht sich ebenfalls auf die bereits gezahlte Miete sowie den damit verbundenen erhöhten Betriebskosten. Sollte im Gegensatz dazu die Wohnung größer sein, als ursprünglich im Mietvertag angegeben, genießt der Mieter einen besonderen Schutz, da der Vermieter keine Miete nachfordern darf. Dennoch erhält der Vermieter das Recht die tatsächliche Wohnungsgröße bei der nächsten Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung anzupassen.

Bei Kaufverträgen entscheiden die Gerichte individuell nach Ermessen. Sollte die Wohnflächenberechnung einer Wohnung oder eines Hauses fehlerhaft sein und dies erst nach Kauf festgestellt werden, ist nur in Ausnahmefällen eine Kaufpreisminderung bzw. Schadenersatzklage möglich. Eine vorherige Prüfung ist daher äußerst sinnvoll.

3. IST DIE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG AUCH FÜR VERSICHERUNGEN WICHTIG?

In der Regel entscheiden Versicherer welche Flächen versichert werden können. Demnach spielt die Nutzung einer Fläche bei Gebäude- und auch bei Hausratsversicherungen eine bedeutende Rolle. Wohnflächen sind z.B. Räume wie das Wohnzimmer. Schwieriger ist die Sachlage bei besonderen Flächen wie Balkonen, Fluren oder Keller. Diese Flächen müssen eindeutig im Versicherungsvertrag festgelegt werden. Wichtig ist eine genaue Angabe der korrekten Quadratmeterzahl um mögliche Zusatzzahlungen zu vermeiden. Im Falle einer zu niedrig bemessenen Wohnfläche, können Leistungskürzungen auftreten. Somit ist eine korrekte Wohnflächenberechnung Grundlage für einen umfassenden Versicherungsschutz.

4. WIE LÄSST SICH DIE WOHNFLÄCHE BERECHNEN?

In Deutschland gibt es für den Wohnungsmarkt keine allgemeingültige oder gar gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsgrundlage. Allerdings gibt es unterschiedliche Verfahren um eine Wohnfläche zu berechnen. Die bekanntesten und gängigsten Verfahren sind die Wohnflächenverordnung (WoFiV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277.

Beide liefern allerdings unterschiedliche Ergebnisse.

5. WIE FUNKTIONIERT DIE BERECHNUNG NACH DER WOHNFLÄCHENVERORDNUNG (WOFIV)?

Grundlage für die Berechnung ist die Fläche, die sich als Wohnraum nutzen lässt. Dabei gibt die Wohnflächenverordnung genau vor, welche Räume in welchem Umfang anzurechnen sind.

Anerkannt als Wohnräume sind folgende Räume:

• Wohnzimmer
• Kinderzimmer
• Toilettenräume
• Speisekammer
• Esszimmer
• Küche
• Flure
• Schlafzimmer
• Bäder
• Abstellraum (innerhalb)

Für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung spielt die Raumhöhe eine wesentliche Rolle. Somit entspricht die Wohnfläche nicht automatisch der Grundfläche der Räume. Sind die Räume mindestens 2 Meter hoch, ist die Grundfläche nach § 4 WoFIV bei Räumen und Raumteilen zu 100 Prozent anzurechnen. Räume oder Raumteile, die mindestens 1 Meter hoch, aber niedriger als 2 Meter sind (z.B. Dachschrägen), können zu 50 % an die Grundflächen angerechnet werden. Sollte die Raumhöhe 1 Meter unterschreiten, zählt diese zu 0 Prozent und fließt nicht in die Berechnung der Grundfläche ein.

Ebenso fließen Flächen, auf denen Badewanne, Einbaumöbel und Öfen stehen sowie Fußleisten und Fensterverkleidungen ebenfalls in die Berechnung der Wohnfläche ein. Bei den folgenden Ausstattungsmerkmalen wird die Wohnfläche mit 25 bis maximal 50 Prozent ihrer Fläche berücksichtigt:

• Terrassen
• Loggien
• Balkone
• Dachterrassen

Im Gegensatz dazu zählen Wintergärten und Schwimmbäder zu 100 % zur Fläche, sofern diese beheizt sind.

• Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräume
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen
• gewerblich genutzte Räume

6. DIE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG NACH DER DIN-NORM 277

Die DIN-Norm 277 ist neben der Wohnflächenverordnung eine weitere Möglichkeit für die Berechnung der Wohnfläche. Dieses Verfahren unterscheidet bei der Ermittlung der Wohnfläche zwischen Funktions-, Nutz-, und Verkehrsflächen. Dazu zählen Ausstattungsmerkmale wie Balkone, Terrassen oder Loggien zu 100 % zur Wohnfläche. Im Vergleich zur Wohnflächenverordnung kann es dadurch zu einer deutlich höheren Wohnfläche kommen.

WELCHE FLÄCHEN KANN MAN INNERHALB EINER IMMOBILIE UNTERSCHEIDEN?

7. BESONDERHEITEN BEI DER WOHNFLÄCHENBERECHNUNG

Folgende Bedingungen müssen erfüllt werden, damit ein ausgebauter Keller zum Wohnraum-Aufenthaltsraum also zur Wohnfläche gezählt wird:

• Die Wohnraumhöhe im Keller von min. 2,40 m von Oberkante-Fertigboden bis zur Unterkante-Fertigdecke muss erfüllt sein
• Das Rohbaumaß vom Fenster entspricht mindestens 12,5 % der Grundfläche des Raums
• trockene Außenwände
• komplett ausgebaut, bedeutet Wände und Böden nach den Vorgaben wärmeisoliert, inkl. Heizung
• Das Zimmer muss baurechtlich als Wohnraum, Aufenthaltsraum, Wohnfläche genehmigt sein

Die Vorgaben sind je nach Bundesland unterschiedlich.

Der zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Dezember 2009 folgende Entscheidung veröffentlicht:

Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie weniger als die Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten.

Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben.

Durchgehende Fensternischen, die mehr als 13 cm tief sind, werden auf die Wohnfläche angerechnet. Existiert ein Fenstersturz, ist die Nische ab einer lichten Höhe von 2,0 m voll auf die Wohnfläche anzurechnen (bei einer lichten Höhe unter 2,0 m wären 50% anzurechnen).

Unregelmäßige Tiefe: Um auf die Wohnfläche angerechnet zu werden müssen Fensternischen über ihre gesamte Länge tiefer als 13cm sein. Es reicht nicht aus, dass lediglich die durchschnittliche Tiefe 13 cm übersteigt.
Fensterbank: Die Nische darf nicht angerechnet werden, sobald sie fest mit im Gebäude verbundene Fensterbank verbunden ist.

Die Fensternische zählt (wenn Tiefe > 13 cm und Sturzhöhe ≥ 2,0 m) voll zur Wohnfläche. Die Nische der Fenstertüre ist eine „Türnische“ und darf nicht zur Wohnfläche angerechnet werden.

Die Fensterfront erstreckt sich über die gesamte Raumbreite. In diesem Sonderfall existiert also keine „Fensternische“, dazu ist auch keine separate „Türnische“ vorhanden. Die gesamte Grundfläche der „Nische“ ist bis zur Glasscheibe voll auf die Wohnfläche anrechenbar sofern die Sturzhöhe ≥ 2,0 m.

Wenn Wohndachfenster eine partiell lichte Raumhöhen von über zwei Metern aufweisen, dürfen solche Flächen zu einem höheren Prozentsatz auf die Wohnfläche angerechnet werden. Anders verhält es sich bei Dachgauben. Die „Dachgaubennische kann voll zur Wohnfläche angerechnet werden (wenn Sturzhöhe ≥ 2,0 m).

Fenster, die als Rettungswege nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 dienen, müssen in der Breite mindestens 0,60 m, in der Höhe mindestens 1 m groß, von innen zu öffnen und nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein. 2Liegen diese Fenster in Dachschrägen oder Dachaufbauten, so darf ihre Unterkante oder ein davor liegender Austritt von der Traufkante horizontal gemessen nicht mehr als 1 m entfernt sein.

WELCHES MESSGERÄT EIGNET SICH FÜR DIE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG?

Es empfiehlt es sich einen Laserentfernungsmesser an Stelle eines Zollstockes zu nutzen. Da der Laserentfernungsmesser auf den Millimeter genau misst, ist er für Immobilien, die stark verwinkelt oder viele Schrägen haben, bestens geeignet.