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WOHNFLÄCHENBERECHNUNG
GRUNDRISSZEICHNUNG

DIGITAL ● PROFESSIONELL ● PERSÖNLICH

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GRUNDRISSZEICHNUNG

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Wer den Kaufpreis einer Immobilie bestimmen, eine Wohngebäudeversicherung abschließen oder einen Mietpreis berechnen möchte, muss wissen wie viele Quadratmeter seine Wohnung oder sein Haus hat. Auch die Erfolgsaussichten für einen Verkauf sind deutlich erhöht durch einen professionell gezeichneten und aktuellen Grundriss.

WOHNFLÄCHENBERECHNUNG

Wohnflächenberechnung Beispiel von SKP Immobilien

GRUNDRISSZEICHNUNG

WARUM SIE DAS SACHVERSTÄNDIGENBÜRO KUHN UND PARTNER FÜR IHRE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG UND GRUNDRISSZEICHNUNG BEAUFTRAGEN SOLLTEN?

DIGITAL

Mit uns hält die Digitalisierung Einzug in die Sachverständigenbranche. Unsere Grundrisszeichnungen werden ausschließlich mit Tablet und Laser gezeichnet.

PROFESSIONELL

Durch diesen technischen Vorteil erstellen wir vor Ort den fertigen Grundriss und senden Ihnen in kürzester Zeit alle Unterlagen und Berechnungen für Ihre Finanzierung.

PERSÖNLICH

Wir sind für Sie da. Nicht nur zur Vermessung, Sie können sich persönlich mit Ihrem SKP-Gutachter zu für Sie relevanten Themen austauschen.

5 TIPPS BZW. FRAGEN FÜR EIGENTÜMER UND MIETER ZUM THEMA WOHNFLÄCHE

01 WELCHE ABWEICHUNG DER ANGEGEBENEN FLÄCHE MUSS ICH AKZEPTIEREN?

Eine genaue Prozentzahl gibt es in der Rechtsprechung dazu nicht. Die alte 10% Regelung wurde im Jahr 2015 durch ein BGH-Urteil gekippt. Am besten beugt man Streitereien vor, indem man erst nachmisst und dann unterschreibt. Im Nachhinein wäre ein erster Schritt die Klärung der Berechnungsmethode. Welche es gibt finden Sie in unseren FAQs.

02 DARF DER VERMIETER BALKON, TERRASSE ODER WINTERGARTEN ZUR WOHNFLÄCHE ZÄHLEN?

Ja, allerdings nicht zu 100%, es sei denn der Wintergarten ist ganzjährig bewohnbar und somit auch beheizt. Balkon und Terrasse werden je nach Berechnungsmethode entweder zu einem viertel oder hälftig zur Wohnfläche gerechnet.

03 ZÄHLEN ABSTELLRÄUME AUSSERHALB DER WOHNUNG ODER KELLERRÄUME AUCH ZUR WOHNFLÄCHE?

Nein, sie sind so genannte Nutzflächen und sollten, falls sie im Mietvertrag überhaupt aufgeführt werden, auch als solche gekennzeichnet sein.

04 WIE SIEHT ES MIT DEN FLÄCHEN VON BADEWANNEN UND EINBAUSCHRÄNKEN AUS?

Die Fläche, welche von der Badewanne oder einem Einbauschrank überbaut ist, wird zur Wohnfläche dazu gerechnet, da der Platz auch dem Mieter dient und von diesem zu Wohnzwecken genutzt wird.

05 WIE MISST MAN DIE WOHNFLÄCHE IN EINER DACHGESCHOSSWOHNUNG?

In Deutschland dürfen Flächen mit einer Raumhöhe von 1.00 bis 2.00 Meter nur zu 50 Prozent angerechnet werden. Flächen unterhalb von 1,00 Meter Raumhöhe werden nicht berücksichtigt. Weitere Infos in unseren FAQs.

DROHEN KONSEQUENZEN BEI EINER FALSCHEN WOHNFLÄCHENBERECHNUNG?

ALLGEMEIN

Bei einer falsch berechneten Wohnfläche haben Mieter Anspruch auf eine Mietminderung und Käufer haben Anspruch auf die nachträgliche Reduzierung des Verkaufspreises.

IMMOBILIENVERMIETUNG

Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, ist eine Kürzung der Miete möglich. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Wohnfläche nach dem gleichen Modell berechnet, wie sein Vermieter. Bei zu viel geleisteter Miete steht Mietern zudem für die vergangenen drei Jahre eine Rückzahlung zu. Umgekehrt sind Vermieter jedoch nicht berechtigt bei einer Falschberechnung Nachzahlungen von ihren Mietern zu verlangen.

IMMOBILIENVERKAUF

Eine pauschale Regelung für die falsche Wohnflächenberechnung beim Immobilienkauf gibt es zwar nicht, allerdings gab es in der Vergangenheit hierzu einige Gerichtsurteile, die als Orientierung dienen können.

VERMEIDUNG

Wir möchten Sie unterstützen eben diese Konsequenzen zu vermeiden. Greifen Sie auf unsere moderne Messtechnik zurück und lassen Ihre Wohnflächenberechnung und Grundrisszeichnung von einem unserer geschulten SKP-Gutachter in Ihrer Nähe aufnehmen.

KLICKEN SIE HIER FÜR DIE WICHTIGSTEN FRAGEN ZUM THEMA WOHNFLÄCHENBERECHNUNG / GRUNDRISSZEICHNUNG

Häufig gestellte Fragen

 

Hier finden Sie die passenden Antworten zu den wichtigsten Fragen rund um unseren Service

1. WER IST FÜR SOLCHE BERECHNUNGEN ZUSTÄNDIG?

Die Berechnung der Wohnfläche wird üblicherweise von einem Gutachter durchgeführt, da er mit den Berechnungsgrundlagen vertraut ist. Der Preis einer Wohnflächenberechnung liegt im Schnitt zwischen 200,00 und 450,00 Euro, kann aber je nach Aufwand auch höher ausfallen.

2. WIE GEHE ICH BEI EINER FEHLERHAFTEN WOHNFLÄCHENBERECHNUNG VOR?

Sollte sich die Wohnfläche um mindestens zehn Prozent von der zum Beispiel im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche unterscheiden, hat der Mieter das Recht die Miete zu kürzen bzw. das Geld zurückzuverlangen.


Die Faustregel lautet dabei:

Ist die tatsächliche Wohnfläche 12 Prozent kleiner als, die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, so kann die Miete um 12 Prozent gemindert werden. Das bezieht sich ebenfalls auf die bereits gezahlte Miete sowie den damit verbundenen erhöhten Betriebskosten. Sollte im Gegensatz dazu die Wohnung größer sein, als ursprünglich im Mietvertag angegeben, genießt der Mieter einen besonderen Schutz, da der Vermieter keine Miete nachfordern darf. Dennoch erhält der Vermieter das Recht die tatsächliche Wohnungsgröße bei der nächsten Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung anzupassen.



Bei Kaufverträgen entscheiden die Gerichte individuell nach Ermessen. Sollte die Wohnflächenberechnung einer Wohnung oder eines Hauses fehlerhaft sein und dies erst nach Kauf festgestellt werden, ist nur in Ausnahmefällen eine Kaufpreisminderung bzw. Schadenersatzklage möglich. Eine vorherige Prüfung ist daher äußerst sinnvoll.

3. IST DIE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG AUCH FÜR VERSICHERUNGEN WICHTIG?

In der Regel entscheiden Versicherer welche Flächen versichert werden können. Demnach spielt die Nutzung einer Fläche bei Gebäude- und auch bei Hausratsversicherungen eine bedeutende Rolle. Wohnflächen sind z.B. Räume wie das Wohnzimmer. Schwieriger ist die Sachlage bei besonderen Flächen wie Balkonen, Fluren oder Keller. Diese Flächen müssen eindeutig im Versicherungsvertrag festgelegt werden. Wichtig ist eine genaue Angabe der korrekten Quadratmeterzahl um mögliche Zusatzzahlungen zu vermeiden. Im Falle einer zu niedrig bemessenen Wohnfläche, können Leistungskürzungen auftreten. Somit ist eine korrekte Wohnflächenberechnung Grundlage für einen umfassenden Versicherungsschutz.

4. WIE LÄSST SICH DIE WOHNFLÄCHE BERECHNEN?

In Deutschland gibt es für den Wohnungsmarkt keine allgemeingültige oder gar gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsgrundlage. Allerdings gibt es unterschiedliche Verfahren um eine Wohnfläche zu berechnen. Die bekanntesten und gängigsten Verfahren sind die Wohnflächenverordnung (WoFiV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277.

Beide liefern allerdings unterschiedliche Ergebnisse.

5. WIE FUNKTIONIERT DIE BERECHNUNG NACH DER WOHNFLÄCHENVERORDNUNG (WOFIV)?

Grundlage für die Berechnung ist die Fläche, die sich als Wohnraum nutzen lässt. Dabei gibt die Wohnflächenverordnung genau vor, welche Räume in welchem Umfang anzurechnen sind.


Anerkannt als Wohnräume sind folgende Räume:

  • Wohnzimmer
  • Kinderzimmer
  • Toilettenräume
  • Speisekammer
  • Esszimmer
  • Küche
  • Flure
  • Schlafzimmer
  • Bäder
  • Abstellraum (innerhalb)

Für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung spielt die Raumhöhe eine wesentliche Rolle. Somit entspricht die Wohnfläche nicht automatisch der Grundfläche der Räume. Sind die Räume mindestens 2 Meter hoch, ist die Grundfläche nach § 4 WoFIV bei Räumen und Raumteilen zu 100 Prozent anzurechnen. Räume oder Raumteile, die mindestens 1 Meter hoch, aber niedriger als 2 Meter sind (z.B. Dachschrägen), können zu 50 % an die Grundflächen angerechnet werden. Sollte die Raumhöhe 1 Meter unterschreiten, zählt diese zu 0 Prozent und fließt nicht in die Berechnung der Grundfläche ein.



Ebenso fließen Flächen, auf denen Badewanne, Einbaumöbel und Öfen stehen sowie Fußleisten und Fensterverkleidungen ebenfalls in die Berechnung der Wohnfläche ein. Bei den folgenden Ausstattungsmerkmalen wird die Wohnfläche mit 25 bis maximal 50 Prozent ihrer Fläche berücksichtigt:

  • Terrassen
  • Loggien
  • Balkone
  • Dachterrassen

Im Gegensatz dazu zählen Wintergärten und Schwimmbäder zu 100 % zur Fläche, sofern diese beheizt sind.



Nicht zur Wohnfläche zählen:
  • Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Waschküchen
  • Bodenräume
  • Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen
  • gewerblich genutzte Räume

6. DIE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG NACH DER DIN-NORM 277

Die DIN-Norm 277 ist neben der Wohnflächenverordnung eine weitere Möglichkeit für die Berechnung der Wohnfläche. Dieses Verfahren unterscheidet bei der Ermittlung der Wohnfläche zwischen Funktions-, Nutz-, und Verkehrsflächen. Dazu zählen Ausstattungsmerkmale wie Balkone, Terrassen oder Loggien zu 100 % zur Wohnfläche. Im Vergleich zur Wohnflächenverordnung kann es dadurch zu einer deutlich höheren Wohnfläche kommen.

WELCHE FLÄCHEN KANN MAN INNERHALB EINER IMMOBILIE UNTERSCHEIDEN?

FLÄCHENART DEFINITION
NUTZFLÄCHE
  • Flächen die nutzbar, aber nicht zwingend bewohnbar sind und einer bestimmten Zweckbestimmung zugeordnet werden können
  • Beispiele für Nutzungsmöglichkeiten: Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen, Pflegen
TECHNISCHE FUNKTIONSFLÄCHE
  • umfasst alle Flächen, die für den Betrieb von zentralen, haustechnischen Anlagen angedacht sind
  • Beispiele: Räume für den Betrieb von Heizung, Klimaanlage, Lüftungstechnik, Fernmeldetechnik, Aufzügen, Wasserversorgung
VERKEHRSFLÄCHE
  • dient dem Zugang und dem Verlassen von Nutz‐ oder Funktionsflächen oder dem Verkehr zwischen diesen Flächen
  • Beispiele: Treppen, Zugänge zu Räumen, Fluchtwege

7. BESONDERHEITEN BEI DER WOHNFLÄCHENBERECHNUNG

Ausgebauter Keller, nach Bayerische Bauordnung (BayBO)

Folgende Bedingungen müssen erfüllt werden, damit ein ausgebauter Keller zum Wohnraum-Aufenthaltsraum also zur Wohnfläche gezählt wird:

  • Die Wohnraumhöhe im Keller von min. 2,40 m von Oberkante-Fertigboden bis zur Unterkante-Fertigdecke muss erfüllt sein
  • Das Rohbaumaß vom Fenster entspricht mindestens 12,5 % der Grundfläche des Raums
  • trockene Außenwände
  • komplett ausgebaut, bedeutet Wände und Böden nach den Vorgaben wärmeisoliert, inkl. Heizung
  • Das Zimmer muss baurechtlich als Wohnraum, Aufenthaltsraum, Wohnfläche genehmigt sein
Wichtig zu wissen:

Die Vorgaben sind je nach Bundesland unterschiedlich.



Maisonettewohnung

Der zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Dezember 2009 folgende Entscheidung veröffentlicht:



Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie weniger als die Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten.



Aufenthaltsräume nach Bayerische Bauordnung (BayBO)

Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben.



Abzüge bei der Wohnfläche
BAUTEIL WOHNFLÄCHENVERORDNUNG (WoFIV)
SCHORNSTEIN Zählt nicht zur Wohnfläche, falls Grundflächen von Schornstein, Pfeilern, Säulen und Vormauerungen mit einer Grundfläche von über 0,1 m und einer Mindesthöhe von 1,5 m beträgt
TREPPEN Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze zählen nicht zur Wohnfläche
TÜRNISCHE Türnischen zählen nicht zur Wohnfläche
FENSTER- UND WANDNISCHEN Fenster- und Wandnischen zählen nicht zur Wohnfläche
Fenster- und Fenstertürnischen:

Vertikal durchgehende Nische / Nische mit Sturz

Durchgehende Fensternischen, die mehr als 13 cm tief sind, werden auf die Wohnfläche angerechnet. Existiert ein Fenstersturz, ist die Nische ab einer lichten Höhe von 2,0 m voll auf die Wohnfläche anzurechnen (bei einer lichten Höhe unter 2,0 m wären 50% anzurechnen).



Unregelmäßige Tiefe / Fensterbank

Unregelmäßige Tiefe: Um auf die Wohnfläche angerechnet zu werden müssen Fensternischen über ihre gesamte Länge tiefer als 13cm sein. Es reicht nicht aus, dass lediglich die durchschnittliche Tiefe 13 cm übersteigt.
Fensterbank: Die Nische darf nicht angerechnet werden, sobald sie fest mit im Gebäude verbundene Fensterbank verbunden ist.



Fenstertüren (in unabhängiger Nische

Die Fensternische zählt (wenn Tiefe > 13 cm und Sturzhöhe ≥ 2,0 m) voll zur Wohnfläche. Die Nische der Fenstertüre ist eine „Türnische“ und darf nicht zur Wohnfläche angerechnet werden.



Fensterband (über die volle Raumbreite)

Die Fensterfront erstreckt sich über die gesamte Raumbreite. In diesem Sonderfall existiert also keine „Fensternische“, dazu ist auch keine separate „Türnische“ vorhanden. Die gesamte Grundfläche der „Nische“ ist bis zur Glasscheibe voll auf die Wohnfläche anrechenbar sofern die Sturzhöhe ≥ 2,0 m.



Wohndachfenster und Dachgauben

Wenn Wohndachfenster eine partiell lichte Raumhöhen von über zwei Metern aufweisen, dürfen solche Flächen zu einem höheren Prozentsatz auf die Wohnfläche angerechnet werden. Anders verhält es sich bei Dachgauben. Die „Dachgaubennische kann voll zur Wohnfläche angerechnet werden (wenn Sturzhöhe ≥ 2,0 m).



Fenster als Fluchtwege, nach Bayerische Bauordnung (BayBO)

Fenster, die als Rettungswege nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 dienen, müssen in der Breite mindestens 0,60 m, in der Höhe mindestens 1 m groß, von innen zu öffnen und nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein. 2Liegen diese Fenster in Dachschrägen oder Dachaufbauten, so darf ihre Unterkante oder ein davor liegender Austritt von der Traufkante horizontal gemessen nicht mehr als 1 m entfernt sein.

WELCHES MESSGERÄT EIGNET SICH FÜR DIE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG?

Es empfiehlt es sich einen Laserentfernungsmesser an Stelle eines Zollstockes zu nutzen. Da der Laserentfernungsmesser auf den Millimeter genau misst, ist er für Immobilien, die stark verwinkelt oder viele Schrägen haben, bestens geeignet.





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Der Inhaber Philipp Kuhn steht Ihnen mit seinem fundierten Wissen durch die jahrelange Tätigkeit in der Beleihungswertermittlung im Kleindarlehensbereich (HypZert GmbH) gemäß §24 BelWertV und Wohnimmobilienkredit-Richtlinie sowie als geprüfter Sachverständiger für die Markt-und Beleihungswertermittlung von Immobilien mit seinen Kenntnissen und Leistungen für ein breites Portfolio rund um die Immobilienwertermittlung zur Verfügung.

 

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